پلتفرم آموزشی حقوق و مهندسی

هیأت تخصصی اراضی شهرسازی، منابع طبیعی و محیط زیست

شماره پرونده: هـ ت/۰۳۰۰۱۵۹
شماره دادنامه سیلور: ۱۴۰۳۳۱۳۹۰۰۰۲۴۶۲۰۴۲ - تاریخ: ۱۴۰۳/۱۰/۱۵
شاكی: آقای حسین صفرپور فرزند نعمت
طرف شكایت: شركت عمران شهرهای جدید
موضوع شكایت و خواسته: درخواست ابطال نامه شماره ۱۹۳۸۳/ ۱۴۰۲/ ص/ ۴۲۱۴ مورخ ۱۴۰۲/۱۲/۲۷ رئیس هیات مدیره و سرپرست شركت مادر تخصصی عمران شهرهای جدید

شاكی دادخواستی به طرفیت شركت عمران شهرهای جدید به خواسته‌ی درخواست ابطال نامه‌ی شماره ۱۹۳۸۳/ ۱۴۰۲/ ص/ ۴۲۱۴ مورخ ۱۴۰۲/۱۲/۲۷ رئیس هیات مدیره و سرپرست شركت مادر تخصصی عمران شهرهای جدید به دیوان عدالت اداری تقدیم كرده كه به هیأت عمومی ارجاع شده است. متن مقرره‌ی مورد شكایت به قرار زیر می‌باشد:

"رئیس محترم سازمان ثبت اسناد و املاك كشور
رئیس محترم اتاق اصناف ایران
مدیر كل محترم صنعت، معدن و تجارت استان تهران

موضوع: ممنوعیت نقل و انتقال واحدهای طرح نهضت ملی مسكن و سوء استفاده‌ی مشاورین املاك از امتیاز خریداران این طرح حمایتی

باسلام و دعای خیر:

همانگونه كه مستحضرید عملیات اجرایی طرح نهضت ملی مسكن و ثبت‌نام متقاضیان مشمول آن از سال ۱۳۹۸ آغاز شده و اغلب متقاضیان این طرح با پرداخت مراحل اولیه‌ی سهم آورده‌ی خود در پروژه‌های طرح مذكور كه دارای پیشرفت‌‌های فیزیكی مختلف از ۵ تا ۹۰ درصد می‌باشند جانمایی شده‌اند لیكن از آنجا كه بر اساس شیوه‌نامه اجرایی این طرح تخصیص واحد به متقاضیان در مراحل پایانی اجرای پروژه صورت خواهد پذیرفت. در اغلب پروژه‌ها فرایند انتخاب واحد به متقاضیان و بالتبع آن انعقاد قرارداد واگذاری واحدها تاكنون صورت نپذیرفته است. بر این اساس و باتوجه عدم انعقاد قرارداد بدیهی است خرید و فروش و انجام معاملات ثانویه‌ی این واحدها غیرقانونی بوده و به رسمیت شناخته نخواهد شد. این در حالی است كه بر اساس گزارشات واصله امتیاز طرح نهضت ملی مسكن در برخی از شهرهای جدید مورد معامله قرار گرفته و دفاتر اسناد رسمی نسبت به ثبت این معاملات اقدام نموده‌اند كه این امر با توجه به عدم آگاهی برخی خریداران امتیازها و در نهایت درگیری پروژه‌ها با پرونده‌های حقوقی و قضائی ناشی از این تخلفات و جرائم موجب تضرر ایشان و تشكیل پرونده‌های قضائی می‌گردد. با عنایت به ماده ۲۳ قانون پیش‌‌فروش ساختمان ( اشخاصی كه بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از چهل و پنج روز تا شش ماه یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محكوم می‌شوند ) و ماده ۳ آئین‌نامه اجرایی طرح نهضت ملی مسكن كه مقرر گردید كلیه‌ی امور مربوط به این طرح مطابق با دستورالعمل‌ها و نمونه قراردادهای ابلاغی وزارت راه و شهرسازی انجام شود، خواهشمند است دستور فرمائید با توجه به ممنوعیت هرگونه خرید و فروش امتیاز طرح نهضت ملی مسكن در حال حاضر و پیشگیری از تبعات آتی و طرح دعاوی متعدد در این بخش نسب به ابلاغ ممنوعیت ثبت نقل و انتقال و ممانعت از انجام هرگونه معامله‌ی مربوطه‌‌ی واحدهای طرح مذكور و ثبت رسمی آن‌ها در دفاتر اسناد رسمی و دفاتر املاك اقدام لازم بعمل آید. پیشاپیش از حسن نظر جنابعالی نهایت تشكر و قدردانی را دارم. ـ رئیس هیأت مدیره و سرپرست شركت مادر تخصصی عمران شهرهای جدید"

دلایل شاكی برای ابطال مقرره‌ی مورد شكایت:

به استحضار می‌رساند رئیس هیئت مدیره و مدیرعامل شركت مادر تخصصی عمران شهرهای جدید به موجب بخشنامه شماره ۱۳۸۳/ ۱۴۰۲/ ص/ ۴۲۱۴ مورخه ۱۴۰۲/۱۲/۲۷ به استناد ماده ۲۳ قانون پیش‌‌فروش ساختمان و همچنین ماده ۳ آیین نامه اجرایی طرح نهضت ملی مسكن نقل و انتقال واحدهای طرح نهضت ملی مسكن را ممنوع اعلام نموده است. با عنایت به موارد ذیل بخشنامه‌ی موصوف خلاف قانون و خارج از حدود صلاحیت و اختیارات شركت مادر تخصصی عمران شهرهای جدید بوده و تقاضای ابطال بخشنامه‌ی موصوف مورد استدعاست.

اولاً طبق تعریفی كه در ماده ۱ قانون پیش‌‌فروش ساختمان مقرر شده است «هر قراردادی با هر عنوان كه به موجب آن، مالك رسمی زمین ( پیش فروشنده ) متعهد به احداث یا تكمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذكور با هر نوع كاربری از ابتدا یا در حین احداث و تكمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالكیت طرف دیگر قرارداد ( پیش خریدار ) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب می‌شود.

طبق تعریف فوق اساساً خرید و فروش و نقل و انتقال امتیاز مسكن ملی از شمول قانون مذكور خارج می‌باشد.

ثانیاً در فرض شمول نیز هیچ ممنوعیتی در این قانون برای خرید و فروش امتیاز مسكن ملی مقرر نشده است و ماده ۲۳ قانون پیش‌‌فروش ساختمان كه مقرر كرده است: «اشخاصی كه بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از ۹۱ روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محكوم می شوند»؛ در خصوص اشخاصی است كه صاحب و مالك رسمی زمین می باشند نه در خصوص دارندگان مسكن ملی كه هنوز در مراحل اولیه‌ی مالكیت قرار داشته و هیچ سند و مدركی دال بر مالكیت زمین نیز ندارند.

ثالثاً براساس اصل ۹ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران هیچ مقامی حق ندارد آزادی‌های مشروع را، هر چند با وضع قوانین و مقررات، سلب كند. بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی نیز: «قراردادهای خصوصی نسبت به كسانی كه آن را منعقد نموده‌اند، در صورتی كه مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است. لذا از آنجایی كه قراردادها و معاملات خرید و فروش امتیاز مسكن ملی صریحاً ممنوع اعلام نشده است و این نوع قراردادها از قانونی و بر اساس اصل حاكمیت اراده و آزادی تنظیم قراردادها بلامانع می‌باشد. بنابراین با توجه به مراتب فوق بخشنامه‌ی فوق‌الذكر اولاً خلاف قانون و ثانیاً خارج از حیطه‌ی صلاحیت و اختیارات صادر كننده‌ی آن بوده می‌باشد. لذا تقاضای ابطال بخشنامه‌ی فوق‌الذكر مورد استدعاست.

خلاصه مدافعات طرف شكایت:

مدیر كل دفتر حقوقی، املاك و امور ثبتی شركت‌های مادر تخصصی عمران شهرهای جدید تصویر لایحه‌ی دفاعیه‌ی مدیر كل دفتر توسعه امور مسكن آن شركت را كه در چهار برگ تحت شماره ۵۹۹۶/ ۱۴۰۳/ ص/ ۴۲۱۴ مورخ ۱۴۰۳/۵/۱۶ ثبت شده، به دفتر هیأت عمومی ارسال نموده و مختصراً چنین مرقوم داسته است:

متعاقب دریافت گزارش‌های متعدد از شركت‌های تابعه در خصوص خرید و فروش امتیاز واحدها، بخشنامه‌ی مذكور با هدف جلوگیری از نقل و انتقال امتیاز ثبت نام واحدهای مسكن اقدام و نهضت ملی مسكن كه در نتیجه‌ی آن، افراد بدون دارا بودن قرارداد واگذاری یا تخصیص واحد، نسبت به واگذاری امتیاز ثبت نام خود از طریق دفاتر اسناد رسمی در قالب «اسناد صلح یا نقل و انتقال فروش امتیاز» اقدام می‌نمودند، صادر گردید. با این وجود به دلیل اهمیت موضوع و نقش آن در بازار مسكن، توجه جنابعالی به موارد ذیل جلب می‌گردد:

۱ - وفق نامه شماره ۲۳۱۳۵۳/ ۱۴۰۱ مورخ ۱۴۰۱/۱۲/۸ معاون محترم امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در پاسخ به نامه‌ی شماره ۱۶۷۴۲/ ۱۴۰۱/ ص مورخ ۱۴۰۱/۱۱/۱۲ این شركت «انتقال واحدهای مسكن مهر مادامی كه واحد مورد بحث ثبت نشده باشد و دارنده یا متصرف واحد مزبور، سند مالكیت از اداره ثبت اخذ ننماید، انتقال رسمی آن واحد در قالب عقود ناقله در دفاتر ثبت اسناد رسمی وجاهتی ندارد. در مورد واگذاری امتیاز مقرره نیز، قبل از پرداخت آورده از طرف متقاضی، قرارداد با وی منعقد نمی‌گردد، لذا واگذاری حقوق ناشی از قرارداد، نیز سالبه به انتفاع تلقی می‌گردد.» همانطوری كه از نامه‌ی سازمان ثبت اسناد بر می‌آید، در طرح حمایتی مسكن مهر و به تبع آن اقدام و نهضت ملی مسكن، موضوع ثبت واحد ( تخصیص واحد )، به عنوان جواز نقل و انتقال در نظر گرفته شده و نداشتن آن، مانع از نقل و انتقال تلقی می‌گردد و از آنجا كه در طرح‌های حمایتی مسكن، انتخاب واحد و صدور قرارداد، در مراحل پایانی عملیات اجرایی انجام و قرارداد به متقاضی تحویل می‌شود، لذا تا زمان تحویل قرارداد، ثبت نام افراد، در سامانه صرفاً، امتیاز تلقی و دارنده‌ی امتیاز، حق واگذاری امتیاز به غیر را ندارد.

۲ - وفق ماده ۳ آیین نامه اجرایی طرح اقدام ملی مسكن «كلیه‌ی امور ساماندهی، ثبت‌نام، اختصاص واحد، عقد قرارداد، واگذاری واحدها و سایر امور مربوط به طرح اقدام ملی مسكن، مطابق دستورالعمل‌ها و نمونه قراردادهای ابلاغی وزارت راه و شهرسازی انجام می‌شود.» و از آنجا كه نه تنها تاكنون ابلاغیه و یا نمونه قراردادی در راستای ماده ۳ آیین نامه از سوی وزارت راه و شهرسازی در رابطه با جواز نقل و انتقال واحدهای اقدام و نهضت ملی مسكن ابلاغ نشده است بلكه بر اساس نامه‌ی شماره ۴۶۰/ ۳۳۹۶۴ مورخ ۱۴۰۳/۳/۶ وزارت متبوع منضم به نامه‌ی شماره ۳۴۹۷۳/ ۱۴۰۳ مورخ ۱۴۰۳/۲/۲۹ سازمان ثبت اسناد و املاك كشور، در اجرای ماده ۳ آیین نامه طرح اقدام ملی مسكن «سر دفتران از تنظیم اسناد صلح، نقل و انتقال و فروش امتیاز طرح یاد شده تا زمان تحویل قطعی واحد به متقاضی خودداری نمایند.» مضافاً اینكه در ابلاغیه‌ی مذكور سازمان ثبت اسناد به مدیران كل ثبت اسناد استان‌ها تاكید شده است مراتب به دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت تابعه ابلاغ شود با اعزام بازرس به دفاتر اسناد رسمی نحوه‌ی عملكرد سردفتران را بررسی نموده و چنانچه سندی از این حیث تنظیم شده مراتب به تنظیم صورتجلسه و اعلام تخلف گزارش نمایند.»

۳ - در اجرای حقوق و تكالیف ناشی از ماده ۳ آیین نامه طرح اقدام ملی مسكن تیپ قرارداد تخصیص واحد توسط وزارت راه و شهرسازی طی نامه شماره ۴۰۰/ ۳۴۹۰۳ مورخ ۱۴۰۳/۳/۷ به كلیه‌ی دستگاه‌های ذی‌ربط متبوع از جمله این شركت ابلاغ گردیده است كه وفق ماده ۸ قرارداد «خریدار حق واگذاری و هرگونه نقل و انتقال موضوع قرارداد را به صورت كلی، جزئی، مفروضاً و مشاعاً تحت هیچ یك از عناوین حقوقی اعم از صلح، بیع و غیره ولو وكالت در فروش به اشخاص حقیقی و حقوقی دیگر را تا قبل از تسویه حساب با سازنده، تحویل واحد و دریافت كارت اقساط تسهیلات بانكی را ندارد.» و وفق تبصره ۱۸ ذیل ماده ۸ قرارداد مذكور «در صورت انتقال بدون رعایت شرایط مقرر، اداره كل راه و شهرسازی/شركت عمران شهر جدید، اختیار فسخ قرارداد را به صورت یكجانبه دارد و خریدار با امضاء این قرارداد، حق هرگونه ادعا و اعتراض در مراجع قضایی و غیرقضایی و سایر مراجع را از خود سلب و ساقط می‌نماید.»

۴ - وفق تبصره ۱۹ ذیل ماده ۸ قرارداد ابلاغی از سوی وزارت راه و شهرسازی ( موضوع بند ۳ جوابیه ) پس از تحویل واحد و رعایت شرایط مقرر در این ماده، «برای واگذاری موضوع این قرارداد به غیر، خریدار موظف و متعهد است ( پس از تحویل واحد، علاوه بر انجام روال مربوطه در دفاتر اسناد رسمی، همزمان نسبت به ثبت نقل و انتقال در سامانه‌ی املاك و اسكان وزارت راه و شهرسازی ( به عنوان نقل و انتقال ثانویه ) طی مدت یك هفته از زمان اقدام در دفاتر اسناد رسمی و طی ساز و كارهای اداری و قانونی اقدام نماید. در این مرحله ضروری است تا قرارداد اجاره‌ی عرصه به نام انتقال گیرنده‌ی جدید، منتقل و كارت اقساط تسهیلات بانكی نیز به نام خریدار جدید تغییر نام و صادر گردد.»

۵ - عموم پروژه‌های اقدام و نهضت ملی مسكن ( به استثناء تعدادی پروژه مشخص ) در حال اجرا بوده و تاكنون برای متقاضیان آن، جانمایی واحد در سامانه انجام نشده و به تبع آن قرارداد تخصیص واحد نیز برای ایشان صادر نگردیده است و از آنجا كه قیمت ساخت كلیه‌ی پروژه‌های اقدام و نهضت ملی مسكن، مشمول «تعدیل آحاد بهای پیمان» می‌گردند لذا كلیه‌ی پرداختی‌های متقاضیان تا هنگام تحویل واحد، علی‌الحساب تلقی می‌گردد و صرفاً در زمان تحویل واحد قیمت نهایی واحد ثبت‌نامی، تعیین و از متقاضی اخذ و متعاقباً متقاضی جهت دریافت كارت اقساطی واحد، به بانك ( به منظور تقسیط تسهیلات بانكی ) و تحویل واحد به سازنده معرفی می‌گردد بنابراین به استثنای واحدهای تحویل شده دارای كارت اقساطی و قرارداد تخصیص واحد، هرگونه نقل و انتقال واحدهای اقدام و نهضت ملی مسكن غیر قانونی و در حكم نقل و انتقال امتیاز تلقی می‌گردد.

۶ - همانطوریكه در بند ۵ جوابیه توضیح داده شد قیمت ساخت كلیه‌‌ی پروژه‌های اقدام و نهضت ملی مسكن مشمول «تعدیل آحاد بهای پیمان» می‌گردند و از آنجا كه بخشی از متقاضیان علیرغم ارائه‌ی اقرارنامه محضری در بدو ثبت نام مبنی بر دارا بودن توان پرداخت به جای پرداخت بهای واحد اقدام به فروش امتیاز خود می‌نمایند لذا تلاش دولت در تولید واحدهای اقدام و نهضت ملی مسكن به گروه هدف اصابت نكرده و متاسفانه فروش امتیاز منجر به بهره‌مندی دلالان و واسطه‌ها و افراد دارای تمكن مالی از یارانه‌های این بخش می‌گردند از این رو موافقت با نقل و انتقال امتیاز، عملاً منجر به نابسامانی و اخلال در بازار مسكن رشد دلالی و واسطه‌گری ایجاد مشكل در روند تأمین مالی پروژه‌ها و نهایتاً عدم اجرای صحیح مفاد ماده ۱ قانون جهش تولید مسكن و نیز ماده ۱ قانون ساماندهی حمایت از تولید و عرضه مسكن و آیین‌نامه اجرایی قانون ساماندهی كه همانا تولید مسكن برای «متقاضیان واجد شرایط» می‌باشد می‌گردد.

۷ - از آنجا كه عموم پروژه‌های اقدام و نهضت ملی مسكن بر روی اراضی دولتی در قالب اجاره‌ی زمین به صورت ۹۹ ساله و با استفاده از تسهیلات بانكی موضوع ماده ۴ قانون جهش تولید مسكن در دست اجرا می‌باشند لذا شركت عمران شهر جدید به عنوان مالك زمین و بانك‌های عامل به عنوان تسهیلات دهنده ذی‌نفع بوده و هرگونه نقل و انتقال واحدهای مسكن مهر ( حتی پس از تحویل به دلیل اجاره‌ای بودن زمین و دارا بودن وام بانكی ) می‌بایست با اطلاع شركت‌های تابعه شهر جدید و بانك عامل انجام گردد از این رو نقل و انتقال امتیاز عملاً به معنای حذف نهادهای متولی از فرایند نقل و انتقال و ایجاد ضرر و زیان مالی به دولت گردد.

۸ - براساس اطلاع حاصله بخش زیادی از پرونده‌های موجود در مراجع و محاكم قضایی مربوط به ناشی از خرید و فروش امتیاز واحدهای مسكن مهر فی‌مابین خریداران و فروشندگان می‌باشد و این موضوع متاسفانه صرفاً به خریدار و فروشنده امتیاز مربوط نبوده و عموماً شركت‌های تابعه شهر جدید نیز به عنوان مالك اراضی و پروژه‌ها درگیر موضوعات متعدد قضایی شده‌اند از این رو موافقت با خرید و فروش امتیاز در پروژه‌های اقدام و نهضت ملی مسكن، قطعاً منجر به افزایش پرونده‌های اختلافی در مراجع قضایی و در نتیجه ورود مجدد شركت‌ها به موضوعات قضایی می‌گردد.

پرونده شماره هـ ت/۰۳۰۰۱۵۹ مبنی بر درخواست ابطال نامه‌ی شماره۱۹۳۸۳/ ۱۴۰۲/ ص/ ۴۲۱۴ مورخ ۱۴۰۲/۱۲/۲۷ رئیس هیات مدیره و سرپرست شركت مادر تخصصی عمران شهرهای جدید در جلسه‌ی هیات تخصصی شهرسازی، منابع طبیعی و محیط زیست مورد رسیدگی قرارگرفت و اعضای محترم هیات به اتفاق به شرح ذیل اعلام نظر نمودند:

رای هیات تخصصی شهرسازی، منابع طبیعی و محیط زیست

۱ - بر اساس ماده ۲۳ قانون پیش‌‌فروش ساختمان اصلاحی مصوب ۱۴۰۱ مقرر گردیده: «اشخاصی كه بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند، به حبس از نود و یك روز تا یك سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محكوم می‌شوند.»

۲ - بر اساس ماده ۳ آیین نامه اجرایی طرح اقدام ملی مسكن مصوب ۱۴۰۰/۳/۲۳ هیات وزیران مقرر گردیده: «كلیه‌ی امور ساماندهی، ثبت‌نام، اختصاص واحد، عقد قرارداد، واگذاری واحدها و سایر امور مربوط به طرح اقدام ملی مسكن، مطابق دستورالعمل‌ها و نمونه قراردادهای ابلاغی وزارت راه و شهرسازی انجام می‌شود.»

۳ - ضوابط نقل و انتقال واحدهای مسكونی طرح اقدام ملی مسكن نیز به موجب ماده ۸ و تبصره‌های ۱۸ و ۱۹ نمونه قرارداد تخصیص و تحویل واحدهای مسكونی طرح مذكور تعیین شده كه در حین عقد قرارداد به امضای طرفین می‌رسد و مفاد آن نسبت به طرفین قرارداد لازم‌الاجرا است.

بنا به مراتب مذكور نامه شماره ۱۹۳۸۳/ ۱۴۰۲/ ص/ ۴۲۱۴ مورخ ۱۴۰۲/۱۲/۲۷ رئیس هیات مدیره و سرپرست شركت مادر تخصصی عمران شهرهای جدید در راستای جلوگیری از حدوث اختلافات حقوقی مابین افرادی كه نسبت به نقل و انتقال واحدهای مسكونی طرح اقدام ملی مسكن بدون دارا بودن قرارداد واگذاری یا تخصیص واحد اقدام می‌نمایند با انتقال گیرندگان و بروز نابسامانی و اخلال در بازار مسكن و رشد دلالی و واسطه‌گری و ایجاد مشكل در روند تامین مالی پروژه‌های طرح مذكور و نهایتاً عدم اجرای مفاد ماده ۱ قانون جهش تولید مسكن مصوب ۱۴۰۰ صادر گردیده و متضمن حكمی مغایر قوانین و مقررات مورد استناد شاكی و خارج از حدود اختیارات مرجع وضع آن نبوده و قابل ابطال نمی‌باشد. این رای به استناد بند (ب) ماده ۸۴ قانون دیوان عدالت اداری اصلاحی مصوب ۱۴۰۲ ظرف مهلت بیست روز از تاریخ صدور از جانب رئیس محترم دیوان عدالت اداری یا ۱۰ نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است. همچنین این رای به استناد ماده ۹۳ قانون مذكور پس از قطعیت در رسیدگی و تصمیم‌گیری های آتی مراجع قضایی و اداری، معتبر و ملاك عمل خواهد بود.

رئیس هیأت تخصصی شهرسازی، منابع طبیعی و محیط زیست دیوان عدالت اداری
شهریار قلعه